低供給、旺盛需求和高利率意味著澳大利亞人在當前市場購買房產比以往任何時候都要困難。

　　高房價意味著許多購房者，尤其是首次購房者，需要六位數的首付，而此時他們的借貸能力處于歷史最低點。

　　即使對投資者來說，低借貸能力/高利率的組合意味著擴大投資組合不像幾年前利率處于歷史低點時那么簡單。

　　與此同時，生活成本飆升，幾乎所有家庭賬單都大幅上漲，因此資金更加緊張。

　　有趣的是，《澳大利亞人報》報道說，在住房變得越來越難擁有的時候，另一項重要的生活資產——退休金——變得比以往任何時候都容易。

　　從2024年7月1日起，強制性雇主的退休金保障繳款從雇員年薪的11%增加到11.5%。

　　同時，減讓性捐款上限從每年$27 500增加到$3萬，非減讓性捐款上限從每年$11萬增加到$12萬。

　　這一變化也影響到預提規則，根據你的退休金余額，預提規則將增加到360,000美元。

　　提前退休規則允許你在一年內使用最多三年的稅后供款，并增加你從復利的力量中獲益的潛力，從而在養老金的稅收友好環境中提高你的退休生活。

　　但是，要符合資格，你必須年齡在75歲以下，并且存款余額必須低于178萬美元。

　　如果你的退休金余額少于166萬元，你可以供款36萬元；如果你的退休金余額在166萬元或以上，但少于178萬元，那么你可以將兩年的上限提前至24萬元。

　　但是，雖然現在把錢吸進養老金里似乎更容易，也更省稅，但現實是，為了獲得一個財務上舒適的未來或更好的財務自由，你需要兩樣都做。

　　首先，讓我們簡要列出每種方法的好處：

　　

　　正如我之前多次說過的，現金流讓你在游戲中保持活力，而資本增長讓你在長期內擺脫激烈的競爭。

　　澳大利亞房地產市場，特別是在主要城市，歷史上一直顯示出強勁的資本增值。

　　投資者可以從房地產價值的長期增長中獲益，在出售時產生可觀的回報。

　　房地產投資通過租金提供穩定的收入來源。

　　在高需求地區，租金收益可能很高，可以提供定期的現金流來支付抵押貸款和其他費用。

　　或者，投資者可以從負扣稅中受益，他們的收入損失可以從他們的年度所得稅賬單中扣除。

　　澳大利亞的投資者可以利用稅收減免，包括負扣稅（租金收入低于持有房產的成本）、資產折舊，以及物業管理費和貸款利息等費用。

　　

　　房地產允許投資者用借來的錢（通過抵押貸款）購買更大的資產。

　　這意味著你可以用較少的前期資金控制大量的投資，擴大潛在的回報。

　　與波動性較大的股票等其他投資工具相比，澳大利亞房地產市場相對穩定。

　　短期內，房地產價格波動較小，可預測性更強。

　　房地產通常會隨著時間的推移而升值，通常與通貨膨脹保持同步或超過通貨膨脹。

　　隨著通貨膨脹的加劇，房地產價值和租金也在上漲，這為抵御不斷上漲的生活成本提供了一種對沖。

　　與其他投資相比，投資者對房地產擁有更大程度的控制權。

　　你可以翻新或改善房產以增加其價值或租金收入，為更好的條款再融資貸款，或者選擇你的租戶。

　　房地產投資可以是積累財富的一種長期策略。

　　通過積累可產生收入的房產組合，投資者可以創造一個重要的資產基礎，傳給后代。

　　

　　養老金繳納的稅率通常低于正常收入。

　　工資犧牲捐款（優惠捐款），取決于你的收入，稅率為15%，低于大多數個人的邊際稅率。

　　這可以節省大量的稅收，使退休金成為一種節省稅收的退休儲蓄方式。

　　退休金受益于復利，這意味著你的回報會隨著時間的推移產生更多的回報。

　　你越早、越多地供款，你的儲蓄就會越豐富，到你退休時，你的退休金余額就會大幅增長。

　　通過在你的退休金中增加額外的錢，你可以大大增加你的退休儲蓄。

　　這可以幫助你在退休后獲得經濟保障和更舒適的生活方式，確保你有足夠的資金支付生活費用，醫療保健和旅行。

　　在達到儲蓄年齡（通常是60歲及以上）后，你的退休金提取在退休時是免稅的。

　　這意味著從你的養老基金中提取的任何收入或一筆錢都不需要繳納所得稅，讓你最大限度地提高退休后的收入。

　　較大的退休金余額也可以減少你對政府年齡養老金的依賴，在退休后給你更大的經濟獨立。

　　退休金基金投資于多樣化的資產，包括股票、債券和房地產，這些資產都是由專業人士管理的。

　　通過向你的退休金供款更多，你可以從長期投資回報中獲益，而不必自己管理投資。

　　

　　根據Chant West的研究，如果投資者投資于高增長期權的中位數，而不是房地產的平均回報率，那么他們在10年里的退休金累計回報會更高。

　　Chant West將高增長定義為在增長型資產中配置81%至95%，其余為防御性資產，而所有增長指的是在增長型資產中配置96%至100%。

　　相比之下，根據CoreLogic的數據，澳大利亞的房價在過去10年上漲了84.3%。

　　澳大利亞的單元房價值10年回報率僅為super的三分之一，為50.4%，對于將公寓作為入門級選擇的首次購房者來說，這是一個重要的數字。

　　但是，對于那些購買了澳大利亞部分優質（我稱之為投資級）房地產市場的投資者來說，超級房地產和房地產之間的差距要小得多。

　　例如，一名投資者十年前在悉尼北部海灘地區購買了一套房子，其回報率中位數為145.9%。

　　同樣，在悉尼的高需求地區，如東郊、內西區、悉尼北部、霍恩斯比和鮑克漢姆山以及霍克斯伯里，房產價格都上漲了130%左右，在某些情況下甚至更高。

　　教訓是：不可能直接比較退休金基金的回報和房地產投資的回報，因為它們是如此多樣化。當然，那些投資房地產的人有杠桿的好處，放大了他們的回報。

　　但有一點是明確的，投資級房地產很可能產生比表現最好的退休基金高得多的回報。

　　但這并不是什么新信息，正如我經常說的，目前市場上只有不到4%的房產是我所說的“投資級”。

　　這些投資級房產吸引了大量富裕的自住業主，地理位置優越，靠近生活便利設施，最有可能產生資本增長。

　　

　　退休時，退休金和自有住房是你可以擁有的兩項免稅資產。

　　雖然投資房產算在個人收入資產中，但他們的房子不算。

　　雖然管理良好的退休金基金是建立一個沒有財務壓力的未來的好方法，但當你不工作時，它不會在以后的生活中產生錢。

　　還有一個風險是你的儲備金減少，可能會讓退休人員面臨錢花光的風險。

　　但是，養老金與產生收入的投資房地產組合相結合，是一種更強大的、沒有財務壓力的選擇。

　　最終，同時進行房地產投資和養老，為財富創造和長期金融安全提供了一種平衡的方式。

　　每種資產類別都有獨特的優勢，將它們結合起來可以讓你從兩者中受益。

　　通過投資這兩種資產類別，你可以分散風險。

　　房地產可以提供資本增長和租金收入，而退休金提供了一個多元化的投資組合，管理長期增長，稅收優惠和復利。

　　兩者的平衡可以提供穩定性，并有助于保護個人的財務未來，即使在市場波動期間也是如此。

　　房地產投資組合和退休金基金共同幫助確保一個舒適的退休與多元化的收入來源。

　　但是，在房地產投資方面，并不是什么都可以。

　　記住，你的房產的位置決定了80%的價值，但總有一些地方比其他地方更受歡迎，即使在同一個郊區。

　　那么在那個地方擁有合適的房產也同樣重要。

　　投資級或a級房產不一定位于最昂貴的郊區，也不一定都標價數百萬美元，但無論市場狀況如何，買家總是很多的。

　　一般來說，在找房子的時候，很少能找到“理想”的房子，所以買家通常需要做出一些妥協。

　　當他們偶然發現投資級房地產時，他們很少需要做出任何或許多妥協，因為它往往“滿足所有要求”。

　　另一方面，對于b級物業，他們必須在許多因素上妥協，例如居住在街道的錯誤一側，或者可能沒有朝北的朝向；而在購買c級房產時，人們會做出許多妥協，比如住在繁忙的公路上，或者有一個不切實際的平面圖。

　　所以要小心，不要在房地產市場的錯誤地段購買表現不佳的房產，因為如果歷史重演（很有可能會重演），你最終可能會買到一套你會后悔擁有的爛房子，而且在需要的時候也很難賣掉。

　　免責聲明

　　下面的文章是關于……的一般信息除非先征詢持牌理財規劃師的意見，否則不應采取行動。持牌理財規劃師在提供具體建議時，會考慮你的具體情況。