墨爾本的房地產價格自 2022 年初以來首次恢復了年度正增長。

　　雖然墨爾本房地產市場的復蘇不如悉尼那樣引人注目，也落后于珀斯、阿德萊德和布里斯班等較小城市的資本增長，但墨爾本的房地產市場正在反彈。

　　人們常說，墨爾本的房地產市場與悉尼的房地產市場如出一轍，而目前的市場也出現了相似之處。

　　在悉尼，與一年前相比，內城區的房價反彈最為強勁，這扭轉了早些時候經濟低迷時期的格局，當時經濟實惠的外圍地區表現較好。

　　墨爾本的情況與此類似，但墨爾本內城地區的房價表現不如東部，尤其是內城東部。

　　PropTrack 九月份的房價指數顯示，墨爾本的房價目前比今年一月的低點上漲了 1.66%，但仍比 2022 年 3 月的峰值低 4.27%。

　　雖然海外人士對墨爾本藍籌郊區的興趣大增，但推動整體市場走高的卻是價格更低廉的郊區。

　　在過去六個月里，realestate.com.au網站上搜索次數最多的地區是墨爾本，超過了緊隨其后的黃金海岸、布里斯班郊區、悉尼中央商務區和珀斯內城。

　　不過，雖然移民和外國投資者將目光投向了布倫瑞克(Brunswick)、卡爾頓(Carlton)、霍桑(Hawthorn)和圖拉克(Toorak)，但墨爾本的外東部卻是2023年表現最好的地區，根據PropTrack的數據，該地區的增長率為3%。

　　

　　位于林伍德的房地產經紀人諾埃爾-瓊斯(Noel Jones)的總監布雷特-弗里曼(Brett Freeman)告訴《API》雜志，東部的首次置業者很活躍，但家庭住宅市場非常強勁。

　　"表現出色、地理位置優越、靠近學校和基礎設施的房屋尤其受到追捧。

　　墨爾本與堪培拉和霍巴特一樣，市場上的房屋數量高于全國平均水平。

　　由于稅收和監管環境的變化使投資者望而卻步，州際投資者的表現依然冷清，但高掛牌量與買家的需求相得益彰。

　　"弗里曼先生說："我們看到有更多的房產進入市場，這給了買家更多的選擇，但我們在核心區域仍然看到了強勁的業績。

　　在墨爾本東南部，克萊頓的 Darras and Zervas 地產代理公司總監 Chris Zervas 說，市場的中游地區現在的增長率最高，而之前則是由上四分位數引領。

　　"面對較高的掛牌量，需求仍然很高，裝修好的房屋在這個市場上表現很好"。

　　他說，州際買家正在發現價值，但他補充說，州政府需要為州際買家在維州購買急需的投資房產提供進一步的激勵措施，以幫助緩解租金危機。

　　墨爾本的租賃市場仍然非常緊張，在過去的一個月里進一步下滑至僅1.18%，2%至3%的空置率被認為是一個平衡的市場。

　　雖然這是大陸各州首府中空置率最高的一個，但它仍然非常低，并導致租金上漲。

　　高昂的租金鼓勵首次購房者從租房轉向購房。

　　Add Valuer 公司董事總經理貝琳達-博佐里斯(Belinda Botzolis)表示，墨爾本的中檔房產市場增長顯著，首次置業者也對該市場產生了連鎖效應。

　　"位置優越的房產需求似乎更為強勁，尤其是在擁有良好設施、交通便利和就業樞紐的成熟郊區，而這又回到了那句老話，即房產增長的最重要因素是'位置、位置、位置'。

　　"此外，隨著建筑成本的增加，以及由于貿易短缺導致預算和項目完工日期雙雙泡湯的風險，我們看到了市場對精裝修住宅的強勁需求。

　　"最后，入門級住宅吸引了最多的人參觀開放式住宅，因此在拍賣日取得了最大的銷售成功，所以那些價格更實惠的房產，對首次購房者、家庭和投資者都有吸引力，需求也很穩定"。

　　政府改革令投資者望而卻步

　　維多利亞州政府對住房行業進行了一代人以來最徹底的改革，并于上周公布了對土地稅法的進一步修改。

　　修訂內容包括：自 2025 納稅年度起，將空置住宅用地稅擴大至維州所有空置住宅用地;自 2026 納稅年度起，將空置住宅用地的定義擴大至包括墨爾本大都會既定區域內五年或五年以上未修改的住宅用地;自 2024 年 1 月起，禁止根據土地銷售合同在買賣雙方之間分攤土地稅。

　　為了解決嚴重的住房短缺問題，政府在《住房聲明--未來十年 2024-2034》中詳細闡述了在未來十年內再建造 80 萬套住房的計劃。

　　在墨爾本北部郊區，Stockdale and Leggo Reservoir 公司董事保羅-丁斯(Paul Dines)表示，由于成本、稅收、利率和政府改革不斷飆升，投資者希望拋售他們的投資，從而推動了強勁的存量水平。

　　"這些因素加在一起，對房產投資者起到了抑制作用，其結果是投資性房產在待售房產中占據了更大的份額"。

　　他說，即使大多數郊區的房租每年上漲 10%-20%，也不足以支付業主的承諾。

　　"這一點在利率翻倍的地方尤為明顯，有些地方甚至翻了近三倍，更不用說地稅了"。

　　他同意，盡管利率上升，但首次置業者最為活躍。

　　"不斷飆升的租金加上更實惠的房源增加，吸引了他們重返市場。

　　"Dines先生說："高端市場最能感受到利率上調的痛苦，因此，上四分位數的房產在市場中的活躍度較低。

　　文章問答

　　墨爾本的房地產價格是否在上漲?

　　墨爾本的房產價格自 2022 年初以來首次恢復了年度正增長。目前，房價比今年 1 月的低點上漲了 1.66%，但仍比 2022 年 3 月的峰值低 4.27%。

　　外國買家希望在哪里購買澳大利亞房產?

　　在過去六個月里，realestate.com.au網站上搜索次數最多的地點是墨爾本，超過了其次的黃金海岸、布里斯班郊區、悉尼中央商務區和珀斯內城。

　　誰是墨爾本房地產市場最活躍的買家?

　　根據 PropTrack 的數據，在過去 12 個月中，墨爾本外東部一直是表現最好的地區，增長了 3%。首次置業者和擴大規模的家庭買家是墨爾本房產價格增長的主要推動力。

　　投資者是否在購買墨爾本房產?

　　Stockdale and Leggo Reservoir 公司總監保羅-丁斯(Paul Dines)表示，由于成本、稅收、利率和政府改革不斷攀升，投資者正在尋求拋售他們的投資。他說，即使大多數郊區的租金每年上漲 10%-20%，也不足以支付業主的承付款。