在經(jīng)歷了2021年底的需求和價(jià)格飆升后，隨著我們進(jìn)入一個(gè)更平衡的狀態(tài)，澳大利亞的主要房地產(chǎn)市場(chǎng)正在重新校準(zhǔn)。

　　這可能適合去年看到市場(chǎng)遠(yuǎn)離自己的買家，但需求減少意味著賣家的競(jìng)爭(zhēng)空間更大。

　　許多賣主可能會(huì)發(fā)現(xiàn)他們的促銷活動(dòng)在一個(gè)更加挑剔的市場(chǎng)中并沒(méi)有收到買主的期望的興趣。

　　這使得成功的房地產(chǎn)銷售活動(dòng)變得更加重要。那么如何讓一個(gè)滯后的東西復(fù)活呢?

　　在一個(gè)完美的世界里，你會(huì)選擇一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。但是，如果銷售活動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了兩到三周，而你感到事情進(jìn)展不順利，該怎么辦?

　　首先，檢查這些標(biāo)志以了解競(jìng)選的狀態(tài)——參加公開(kāi)檢查的人數(shù);返回的游客;合同的要求;要求進(jìn)行建筑和蟲害檢查;打電話討論合同條款。如果這些重要的跡象是平淡的，是時(shí)候采取行動(dòng)，坐下來(lái)與你的代理人。

　　雖然有大量熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但他們并不是生來(lái)平等的。有時(shí)經(jīng)紀(jì)人不適合出售房產(chǎn)，因?yàn)樗挥谒麄兊膶I(yè)領(lǐng)域之外，或者在規(guī)模和風(fēng)格上與他們的典型工作不同。

　　在其他情況下，代理人工作過(guò)度，缺乏經(jīng)驗(yàn)，甚至懶惰，他們沒(méi)有投入必要的努力或判斷，把你的財(cái)產(chǎn)交付給市場(chǎng)。最后，你可能只是運(yùn)氣不好。可能就在你的房子上市幾天后，市場(chǎng)上突然出現(xiàn)大量類似的房產(chǎn)，突然間，你的潛在買家就被選擇寵壞了。

　　真理或絕望

　　一處房產(chǎn)通常會(huì)因?yàn)閮煞N原因之一而掙扎。要么是營(yíng)銷不當(dāng)，要么就是定價(jià)過(guò)高。讓我們從市場(chǎng)營(yíng)銷開(kāi)始。重新審視廣告。問(wèn)問(wèn)你自己，它真的很吸引人嗎?如果沒(méi)有，考慮對(duì)復(fù)制進(jìn)行大規(guī)模更改。

　　問(wèn)題可能在于住宿的數(shù)量被夸大了。例如，在一個(gè)錯(cuò)誤的嘗試最大化價(jià)格，你有時(shí)會(huì)看到一個(gè)廣告，一個(gè)三臥室的房子，實(shí)際上只是一個(gè)兩張床和一個(gè)小書房。

　　那些想買三居室房子的人一看到平面圖就會(huì)放棄，而那些最有可能買兩居室房子的人一開(kāi)始就不會(huì)看到廣告。如果是這樣的話，你可能需要委托拍攝新的照片，這樣你就可以把這個(gè)假的第三間臥室作為一個(gè)真正的學(xué)習(xí)區(qū)域。

　　代理商不應(yīng)該僅僅依靠廣告。他們應(yīng)該利用自己的已知買家數(shù)據(jù)庫(kù)。確保他們是。

　　你應(yīng)該降低報(bào)價(jià)范圍或標(biāo)價(jià)嗎?很可能是經(jīng)紀(jì)人想讓你這么做。事實(shí)上，有些代理商在客戶簽署銷售授權(quán)書后，自然而然地會(huì)要求客戶降低價(jià)格預(yù)期。

　　但是，如果報(bào)價(jià)是基于經(jīng)紀(jì)人的原始估價(jià)，那就推回去。問(wèn)他們?yōu)槭裁磧r(jià)格不再有效。如有必要，將事件升級(jí)到該機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人。

　　最終，降低要價(jià)可能是必要的。私下協(xié)議銷售通常不那么尷尬，在私下協(xié)議銷售中，賣家的價(jià)格通常低于最初的標(biāo)價(jià)。

　　對(duì)于一些市場(chǎng)正在打破紀(jì)錄的拍賣來(lái)說(shuō)，這往往是一場(chǎng)艱難選戰(zhàn)的明顯信號(hào)。

　　最終，供應(yīng)商不必?fù)?dān)心傳遞屬性。這是一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人賺取傭金的時(shí)候，通過(guò)一個(gè)緊張的過(guò)程，讓所有表現(xiàn)出對(duì)房產(chǎn)感興趣的人參與進(jìn)來(lái)，并確定什么能讓一個(gè)人越過(guò)這條線，比如提供更長(zhǎng)的或更短的結(jié)算期。

　　拍賣師是一個(gè)多樣化的群體，他們有自己的交易技巧，值得觀察他們的行動(dòng)，看看他們是否能吸引觀眾。

　　有時(shí)，需要采取更激烈的行動(dòng)。

　　向代理商提議另聘請(qǐng)一個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)支持活動(dòng)，費(fèi)用對(duì)半分配。這種交易被稱為“聯(lián)合出售”(conjunctionsale)，它往往會(huì)很快讓一個(gè)心甘情愿、只是沒(méi)有進(jìn)入第一家中介的圈子的買家放棄。

　　你的現(xiàn)任老板可能不會(huì)因?yàn)槭ヒ话氲膫蚪鸲d奮，但明智的人會(huì)認(rèn)識(shí)到，對(duì)于一筆流產(chǎn)的交易，一半的傭金總比沒(méi)有要好。

　　最后，考慮把房子從市場(chǎng)上撤下來(lái)，讓它靜置幾個(gè)月，然后重新掛牌——換新的復(fù)制品，重新擺放家具，換新的照片——可能還會(huì)換一個(gè)新的經(jīng)紀(jì)人。

　　撤退和重組可能比僅僅為了賣掉房產(chǎn)而做出太多讓步要好。你會(huì)從第一次嘗試中學(xué)到很多，并因此變得更強(qiáng)大。

　　問(wèn)潛在代理人的問(wèn)題

　　貴公司希望以何種方式出售我的物業(yè)?原因?yàn)楹?

　　我的財(cái)產(chǎn)值多少錢?你使用了哪些可比較的數(shù)據(jù)來(lái)建立這個(gè)估計(jì)，為什么這些屬性是可比較的?

　　你最近在我住的地區(qū)賣了哪些房產(chǎn)?請(qǐng)?zhí)峁┮恍┳罱馁u的報(bào)價(jià)范圍和拍品價(jià)格的例子。

　　對(duì)于私人銷售，房產(chǎn)在出售前的平均上市天數(shù)是多少?請(qǐng)?zhí)峁┳罱饺虽N售結(jié)果的例子。