有人呼吁，在馬來西亞買房時，不需要在轉(zhuǎn)讓過程中聘請律師，因為人們認為，對日常機械工作而言，律師的費用太高了。HBA解釋了為什么這是一個na?ve的建議——必須記住，這筆費用與其說是為物業(yè)轉(zhuǎn)易律師的工作，還不如說為他或她所承擔(dān)的責(zé)任。

　　HBA注意到，一些na?ve和不知情的外行采用了一種簡單的方法來比較不動產(chǎn)和動產(chǎn)的取得。給出的比較如下:

　　當我們以80萬令吉的價格購買一輛可移動的豪華汽車時，我們可以在沒有律師的情況下在2到3天內(nèi)獲得銀行貸款。但是，當我們以30萬令吉的價格購買不動產(chǎn)/公寓/房子時，我們需要聘請律師來完成交易，這平均需要3到6個月的時間。

　　隨著大量的材料和資源在網(wǎng)上的任何事情和一切，不缺乏專業(yè)的建議。但是，如果你牙痛，你會向有資格的牙醫(yī)尋求建議，還是把臼齒的命運交給那些沒有資格但在YouTube和TikTok上看過100個治療牙痛視頻的江湖醫(yī)生?答案是顯而易見的，任何心智健全的人都會向最合適的專業(yè)人士尋求治療任何疾病。

　　為什么通過分期付款購買汽車合同不能用作比較

　　預(yù)印的分期付款合同(HP)只需要在惠普時間表上“填空”，包括汽車型號、制造、底盤、貸款金額和每月還款的詳細信息，以及租車人的姓名、地址和身份。

　　惠普只需要銀行官員見證合同，蓋章，然后在通知JPJ(機動車部門)的所有權(quán)要求后，把它放在架子上。同時，租用人必須按月分期付款，以遵守惠普的安排，否則將有被“收回”租用車輛的風(fēng)險。就這樣，結(jié)案了。

　　假設(shè)你能理解法律語言，你就能做律師的工作。律師在房地產(chǎn)買賣中的作用不是那么簡單，它可以等同于在分期付款購買汽車的過程。事實上，簽署買賣協(xié)議僅僅是購房之旅的開始，只是整個房地產(chǎn)交易的冰山一角。

　　

　　你為什么需要為轉(zhuǎn)讓程序聘請律師?

　　為了回答這個問題，我們必須了解律師在房產(chǎn)買賣中扮演的角色，以及聘請律師的原因。

　　通常，當一個購買者決定購買一個不動產(chǎn)，如房子，公寓，公寓，商店辦公室或土地，他們可能會咨詢一個轉(zhuǎn)讓律師。律師可以是你的固定法律顧問，也可以是由房地產(chǎn)中介推薦的。我們建議購買房產(chǎn)的人在承諾購買之前就開始咨詢法律意見，而不是在向賣方或房地產(chǎn)中介支付定金之后。理由是，律師可以就買賣條款、房地產(chǎn)條件(包括妨礙轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)負擔(dān)的影響)、利益限制以及完成收購所需的財務(wù)承諾等方面向您提供建議。

　　拉丁語中“買者自負”的意思是“讓買家小心”，這句話當然適用于房產(chǎn)。沒有買家愿意支付定金或購買價格，但卻發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)并不存在，或由于公共政策而無法購買，或賣方是使用他人身份的騙子。一筆糟糕的交易可能會帶來嚴重的麻煩，導(dǎo)致法庭訴訟或支付違約金造成的經(jīng)濟損失。因此，律師的作用不只是簽署他/她的簽名，而是保護物業(yè)買賣雙方的利益，并在交易中起到過濾器的作用，防止任何違規(guī)行為。

　　為什么房產(chǎn)買家不應(yīng)該與賣家共用律師

　　我們知道一些房產(chǎn)中介宣傳這樣一種信念，即買賣雙方可以“共享”一位共同的律師，這樣就可以節(jié)省一些法律費用。那是一個不真實的主張，使賣方處于不利地位。在買賣財產(chǎn)時，律師不能同時代表買賣雙方。如果賣方選擇不指定律師，則賣方被認為沒有法律代表。一般來說，大多數(shù)有律師參與的不動產(chǎn)交易往往會成功完成，因為律師可以處理與土地和稅法相關(guān)的技術(shù)和程序復(fù)雜性。獲得法律建議和沒有問題的交易帶來的好處超過了法律服務(wù)的費用。“不要因小失大”這句諺語再恰當不過了。

　　從開發(fā)商手中購買物業(yè)與從已經(jīng)擁有物業(yè)的個人或公司手中購買物業(yè)是有區(qū)別的，我們稱之為“轉(zhuǎn)售”(簡稱“后續(xù)出售”)。在本文中，我們將集中討論從持牌住房開發(fā)商手中購買住宅物業(yè)的問題。

　　從持牌房屋開發(fā)商處購買時涉及的轉(zhuǎn)讓工作

　　

　　1966年《住房開發(fā)(控制和許可)法》對從住房開發(fā)商購買住宅物業(yè)進行了規(guī)定。根據(jù)房屋署規(guī)例第11(4)條，買方律師在律師作出承諾后，有權(quán)“免費”從發(fā)展商獲得整套物業(yè)收購協(xié)議，包括所有附件。

　　從購房者的角度來看，從開發(fā)商那里購買房產(chǎn)更加簡單——他們選擇一個單位，申請并獲得住房貸款，簽署SPA，支付定金，等待房產(chǎn)完工。理論上，這聽起來很簡單。然而，與普遍的看法相反，完成買賣的實際過程并不僅僅是一個三步過程。任何買賣的最終目的都是確保物業(yè)以適當?shù)姆绞睫D(zhuǎn)讓給買方。運輸?shù)倪^程變得更加復(fù)雜;這一過程經(jīng)過多年的發(fā)展，以確保正確的財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓給正確的人，并防止欺詐轉(zhuǎn)讓。

　　律師所做的大部分基本工作是買賣雙方不知道的。購房者而言,一旦他們支付法律費用,他們預(yù)計律師完成法律程序,使住房貸款將逐步發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)商和等待的最后完成時間——通常是3個月,之后提貨的占有。對賣家來說，這看起來更簡單;簽署SPA并等待付款。

　　1. SPA交易的初步驗證工作

　　在簽署SPA協(xié)議之前，需要先解決一些基本問題，比如:

　　開發(fā)商是否獲得了適當?shù)那捌谠S可以及政府和相關(guān)機構(gòu)的必要批準

　　確認正在購買的設(shè)備

　　購買的財產(chǎn)類型

　　該物業(yè)的核準平面布置圖

　　房產(chǎn)附帶的必需品是什么?付款時間表

　　發(fā)展商及買方的有關(guān)身份證明文件

　　進行有關(guān)的破產(chǎn)、清盤及業(yè)權(quán)查冊。

　　如果所有這些都符合要求，那么雙方就可以簽署SPA了。簽字后的SPA將被蓋上相應(yīng)的印章。蓋章是在網(wǎng)上完成的，印花稅局會出具一份印花稅證明來表明稅款已經(jīng)繳納。

　　加蓋印花稅冊并不能將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。在這一點上，對于已經(jīng)獲得住房貸款以部分融資購買其物業(yè)的買家-貸款銀行的律師將必須與負責(zé)SPA的律師協(xié)調(diào)，準備貸款設(shè)施文件。

　　2. 轉(zhuǎn)讓備忘錄(MOT)

　　依照第211節(jié)(第五時間表)土地的國家代碼,1965年,指定人員證明或證人的簽名出現(xiàn)在所有交易工具,包括但不限于轉(zhuǎn)讓備忘錄(年檢)的倡導(dǎo)和律師(又名律師)和一系列其他的法律所允許的。銀行職員、宣誓專員或書記員不得證明或見證交通部或此類交易文書的簽署人。

　　3.住房貸款交易中的承諾和行為

　　貸款文件是一個繁瑣復(fù)雜的過程，每個銀行都有自己的提款要求和流程。對交易有幫助的每一方均須發(fā)出各自的確認書和承諾;無論是SPA律師、住房貸款律師、房地產(chǎn)開發(fā)商還是銀行融資人。因此，實際支付貸款(或部分貸款)所需的時間約為3個月- -視其復(fù)雜程度而定。

　　4. 不動產(chǎn)交易中的端對端轉(zhuǎn)讓程序

　　以下是物業(yè)轉(zhuǎn)易律師必須為購房者的銀行執(zhí)行和承擔(dān)的清單(由于各家銀行有不同的預(yù)支付標準，這可能會有所不同):

　　查閱土地，以確定購地協(xié)議中所載的土地資料是否正確，并確認是否存在任何產(chǎn)權(quán)負擔(dān)、限制、禁令，或在建筑物所在的土地上進行的收購，可能會在實質(zhì)上損害銀行的利益，或?qū)е裸y行無法登記其對買方/借款人的住房單位或地塊的利益。

　　對發(fā)展商、賣方(轉(zhuǎn)售)和買方/借款人進行搜索，以確定他們的償付能力。如果買方是一家公司，有額外的清單，如審查董事會決議和公司文件是有序的。

　　對于仍屬總業(yè)權(quán)的物業(yè)，最終融資人律師必須取得發(fā)展商的承保書，向融資人保證，一旦發(fā)出獨立的分層業(yè)權(quán)，發(fā)展商會將物業(yè)轉(zhuǎn)讓予買方。不得因設(shè)立額外收費而進一步妨礙土地，亦不得申請轉(zhuǎn)讓和收費的同意。

　　銀行的律師也會寫信給買方的律師，要求他們承諾一旦單獨的分層所有權(quán)被頒發(fā)，就會注意完善轉(zhuǎn)讓。其后，發(fā)展商會審閱所要求的回復(fù)及文件，以確保內(nèi)容符合銀行的要求。如有需要，銀行的律師會向發(fā)展商尋求進一步的資料或澄清。如果主標題是向金融機構(gòu)(橋接金融家)end-financier /銀行律師還需要請求救贖聲明和免責(zé)聲明信,萬事達信用卡不愿意取消抵押品贖回權(quán)的買方單位或者包裹只要贖回金額支付。

　　上述不包括其他檢查，如查看開發(fā)商的許可證，項目的批準，頒發(fā)竣工和合規(guī)證書(對于已完成的項目)，退出租金和評估已分別正式支付給土地當局和地方議會。并非所有的貸款程序都符合標準，因為發(fā)展項目可能有不同的計劃，如回租安排或保證收入計劃。在這些計劃中，律師須就計劃的條款及對融資人在物業(yè)權(quán)益的影響，向融資人提供意見。

　　5. 額外的程序

　　然后是見證文書的程序;背書;肯定法定聲明;沖壓工藝;其登記和提取。

　　由律師簽發(fā)給銀行的放貸通知書并非只有一頁;它通常包含一頁又一頁(有些接近9頁)的內(nèi)容，包括確認事實、信息和已采取的某些行動，例如提交保護銀行利益的警告、解釋土地條件、特別住房計劃適用的公共政策、有關(guān)各方遵守了銀行的要約信、貸款和擔(dān)保文件中規(guī)定的條件，并已適當?shù)貓?zhí)行、確認、蓋章和登記，如有需要。

　　一旦撤軍的要求得以滿足,然后銀行律師建議銀行發(fā)布的部分貸款和萬事達信用卡(橋接金融家)救贖的目的,將開發(fā)人員的房地產(chǎn)開發(fā)(項目)開發(fā)人員問題時其進步聲稱end-financier和購房。該通知書可上載銀行門戶網(wǎng)站或以硬拷貝形式列印。委托辦理住房貸款的律師出具的保函，通常包含律師向銀行作出的專業(yè)承諾，保證對金融家因疏忽、錯誤、遺漏或錯誤而遭受的損失或損害作出賠償。

　　這并不是想象中那么簡單直接的過程。端到端轉(zhuǎn)讓程序清單并不詳盡。

　　請記住，法律費用也是打折的

　　我們承認，必須完成的工作量應(yīng)該也確實在法律費用的比例中得到考慮。律師費是根據(jù)購房價格或住房貸款金額的一定比例計算的，從0.5%到1%不等:

　　

　　然而，如果購買交易受《1966年住房開發(fā)(控制與許可)法案》(HDA交易)管轄，或者為HDA交易融資而獲得貸款，則適用較低的費用比例，折扣從25%到35%。本條例是根據(jù)于2017年3月3日刊登憲報并于2017年3月15日生效的《2005年律師酬金令》訂定的:

　　

　　這樣的法律費用折扣當然對購買者有利。盡管上述SPA是法定形式，*專業(yè)保險仍需由律師購買，以涵蓋所有情況。在我們看來，按比例收費更適合低收入群體。如果沒有按比例收費，律師可能會對低端房產(chǎn)收取更高的費用，因為涉及的工作量通常與高端房產(chǎn)相同。

　　在購買低成本住房的情況下，它需要申請國家當局、土地辦公室，有時是地方議會的正式同意。除此之外，在SPA合同中還要背誦房產(chǎn)的狀態(tài)——這比購買高端永久產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)要繁瑣得多。在強制折扣的情況下，HBA并不認為中低價位住房的購房者被收費過高。

　　結(jié)論

　　很明顯，物業(yè)轉(zhuǎn)易需要專業(yè)的法律服務(wù)。這項任務(wù)需要大量的工作，只有一個“動手”的法律從業(yè)者，也就是律師，才能理解復(fù)雜的過程。當然，院士們了解外圍的程序，但他們并不是在實踐本身，而只是在講理想。更糟糕的是，一個無知的外行人不完全了解法律的復(fù)雜性、過程、義務(wù)和可能的責(zé)任。