作者:樸尚秀

　　首爾，1月4日(韓聯(lián)社)——由于借貸成本飆升和經(jīng)濟(jì)放緩，韓國(guó)房?jī)r(jià)正以驚人的速度降溫，這預(yù)示著負(fù)債累累的房主今年可能面臨有史以來最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，亞洲第四大經(jīng)濟(jì)體可能遭遇私人支出下降。

　　韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)(Korea Real Estate Board)表示，12月最后一周，全國(guó)公寓價(jià)格較前一周下跌0.76%，這是自2012年5月開始編制相關(guān)數(shù)據(jù)以來的最大單周跌幅，原因是借貸成本急劇上升削弱了住房需求。

　　“由于(住房)需求急劇下降，潛在買家對(duì)購(gòu)買住房仍然猶豫不決。越來越多的人預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌，”隸屬于國(guó)土交通部的韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，“全租”(jeonse)是一項(xiàng)持續(xù)數(shù)十年的租賃計(jì)劃，是房?jī)r(jià)的關(guān)鍵晴雨表之一，其價(jià)格在上述期間下跌了1.13%，也是單周跌幅最大的一次。

　　在jeonse制度下，租客一次性向房東支付一大筆押金，即鑰匙錢，然后在通常為期兩年的租賃協(xié)議結(jié)束時(shí)退還給房東。在租賃期內(nèi)，租客不支付月租。

　　在新型冠狀病毒感染癥(COVID-19病毒)疫情后，在經(jīng)濟(jì)刺激政策和寬松貨幣政策的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)一度飆升，但隨著韓國(guó)銀行的貨幣政策突然轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)價(jià)值開始下降，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了有史以來最快的下跌速度。

　　韓國(guó)銀行為了抑制物價(jià)上漲，從2021年8月開始將基準(zhǔn)利率上調(diào)了2.75個(gè)百分點(diǎn)，目前為3.25%。

　　這種強(qiáng)硬的貨幣立場(chǎng)與美國(guó)為遏制通貨膨脹而積極加息的做法是一致的。

　　作為通貨膨脹的主要指標(biāo)，韓國(guó)的消費(fèi)者價(jià)格在2022年同比上漲5.1%，這是自1998年亞洲金融危機(jī)以來最快的同比漲幅。

　　韓國(guó)政府已經(jīng)開始減稅和放寬貸款規(guī)定，以幫助提振陷入困境的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但情況并不樂觀。

　　政府最近決定，除了江南區(qū)、瑞草區(qū)、松坡區(qū)和龍山區(qū)等4個(gè)地區(qū)以外，把首都圈和首都圈從投機(jī)地區(qū)中刪除。

　　KB銀行房地產(chǎn)分析師樸元甲表示:“這些措施可能有助于住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸，但在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，住宅市場(chǎng)能否反彈還不確定。”

　　許多人預(yù)測(cè)，由于一系列不利因素交織在一起，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)。

　　韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞(Rhee Chang-yong)本周早些時(shí)候強(qiáng)調(diào)，韓國(guó)央行在今年實(shí)施貨幣政策時(shí)需要把重點(diǎn)放在物價(jià)穩(wěn)定上，暗示如果通脹居高不下，韓國(guó)央行將進(jìn)一步加息。

　　李憲宰在新年賀詞中表示:“對(duì)民生最重要的物價(jià)上漲率將維持在中期目標(biāo)區(qū)間，因此今年將以物價(jià)穩(wěn)定為重點(diǎn)，繼續(xù)實(shí)施貨幣政策。”

　　據(jù)市場(chǎng)觀察人士稱，該國(guó)央行可能將其政策利率至少提高到3.5%。

　　不斷上升的市場(chǎng)利率可能會(huì)加劇該國(guó)已經(jīng)陷入困境的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

　　首先，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2022年第一季度的平均抵押貸款利率約為2.7%，但在11月躍升至5%左右。

　　對(duì)于負(fù)債累累的房主來說，市場(chǎng)利率上升意味著要償還更多的利息，因?yàn)檫@里的大多數(shù)房地產(chǎn)貸款都與基準(zhǔn)利率掛鉤。

　　最終，那些因?yàn)閾?dān)心錯(cuò)過而背上沉重債務(wù)買房的人，將被迫以比購(gòu)買價(jià)更低的價(jià)格出售他們的房子。

　　不斷上升的市場(chǎng)利率也促使?jié)撛谫I家推遲或重新考慮他們的購(gòu)買。

　　還有其他數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌。未售出的新建住宅數(shù)量從2021年末的1.7萬套增加到去年10月的4.7萬多套。今年，這個(gè)數(shù)字肯定會(huì)達(dá)到6萬到7萬。

　　房地產(chǎn)價(jià)值的急劇降溫也是政策制定者們揮之不去的擔(dān)憂。

　　韓國(guó)央行的數(shù)據(jù)顯示，由于借貸成本飆升，韓國(guó)銀行發(fā)放的家庭貸款11月份連續(xù)第三個(gè)月下降，但截至11月底，家庭貸款余額仍超過1,000萬億韓圓(合7,840億美元)。

　　其中住宅擔(dān)保貸款為800萬億韓元。

　　此外，房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，普通家庭已經(jīng)感受到燃料、電力和食品成本飆升的壓力，這意味著他們將勒緊褲腰帶，反過來，亞洲第四大經(jīng)濟(jì)體可能會(huì)失去增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　該國(guó)財(cái)政部將該國(guó)2023年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)至1.6%，以應(yīng)對(duì)全球貨幣緊縮舉措和出口疲軟的影響。

　　財(cái)政部表示，到2022年，亞洲第四大經(jīng)濟(jì)體預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)2.5%。

　　在最壞的情況下，該國(guó)的金融系統(tǒng)可能也會(huì)因不良債務(wù)滾雪球而承受極大的壓力，這反過來可能會(huì)削弱私人支出。

　　山姆(結(jié)束)