存量房貸整體進(jìn)入“3時(shí)代”

　　對(duì)于本次存量房貸如何調(diào)降，調(diào)降多少，各大銀行都進(jìn)行了詳細(xì)說明。以工商銀行為例，若購(gòu)房者房貸為浮動(dòng)利率定價(jià)、當(dāng)前利率高于LPR-30BP，房 貸 利 率 將 調(diào) 整 為L(zhǎng)PR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外）。10月25日實(shí)施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。符合條件的首套、二套及以上存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款都可以進(jìn)行批量調(diào)整。若購(gòu)房者房貸利率等于或低于LPR-30BP，不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

　　如果貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉(zhuǎn)首套”條件，按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

　　需要特別說明的是，本次調(diào)整不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購(gòu)買商鋪、商住兩用房等商業(yè)用房的貸款。

　　此外對(duì)于用戶住房貸款目前是固定或基準(zhǔn)利率定價(jià)的情況如何調(diào)整，銀行也給與解答，公告稱，對(duì)于當(dāng)前為固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，購(gòu)房者需要先主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率，然后再進(jìn)行存量利率調(diào)整。同樣是，10月25日實(shí)施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。

　　對(duì)于具體能省多少房貸，銀行也以案例進(jìn)行說明，假設(shè)用戶小胡在廣州有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP（貸款發(fā)放時(shí)首套房貸利率政策），即4.4%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%，比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。

　　以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小胡每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。

　　四大行作為房貸的絕對(duì)主力，其中工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行目前均已明確表示，客戶（原則上）無(wú)需提交相關(guān)申請(qǐng)材料，銀行將于10月31日前統(tǒng)一批量進(jìn)行調(diào)整；建設(shè)銀行尚未明確表示是否需要申請(qǐng)材料，但也表示將在10月31日前完成批量調(diào)整。

　　“已經(jīng)收到銀行調(diào)整存量房貸的短信了，對(duì)我來說肯定是利好，我是2020年買的房，剛好趕上房地產(chǎn)最火爆的時(shí)候，也是利率高峰，當(dāng)時(shí)簽的合同是LPR+60BP， 雖然LPR多次下調(diào)，但是我的房貸利率仍在4.45%，現(xiàn)在還了快4年，剩余期限還有26年，調(diào)整之后每個(gè)月每百萬(wàn)能少還500多元，我總共貸了200多萬(wàn)，26年算下來確實(shí)是一筆不小的數(shù)目。”廣州市民陳女士表示。

　　涉及人口或達(dá)1.5億

　　應(yīng)當(dāng)注意的是，銀行層面的統(tǒng)一批量調(diào)整僅涉及利率加減點(diǎn)，最終調(diào)整后的利率如何還取決于10月21日公布的LPR最新報(bào)價(jià)。因此，廣大金融消費(fèi)者還應(yīng)關(guān)注合同中約定的重定價(jià)日。

　　工商銀行在相關(guān)熱點(diǎn)問答中對(duì)此也有提及。工商銀行表示，由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日，并且不同客戶貸款重定價(jià)日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時(shí)可能未重定價(jià)，貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會(huì)有所差別。到了貸款重定價(jià)日，貸款進(jìn)行重定價(jià)后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。

　　央行在此前發(fā)布的公告中也明確，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

　　存量房貸的下調(diào)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒認(rèn)為，本輪存量房貸的調(diào)整，對(duì)個(gè)人而言，存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費(fèi)。據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，本次存量按揭利率調(diào)降涉及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元左右。其次對(duì)銀行而言，雖然短期對(duì)息差、營(yíng)收和稅前利潤(rùn)有所影響，但是長(zhǎng)期來看，有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長(zhǎng)壓力；當(dāng)前居民還款壓力較大，存量房貸下調(diào)有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示，存量房貸利率的下調(diào)會(huì)產(chǎn)生廣泛的影響，這不僅限于單一層面，而是多方面展開。對(duì)于購(gòu)房者來說，這一舉措能夠顯著減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少，從而降低了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)消費(fèi)。其次，存量房貸利率的下調(diào)還能有效地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。當(dāng)貸款成本降低時(shí)，也意味著購(gòu)房的總成本在下降，潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意愿會(huì)增強(qiáng)，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活躍度。