關鍵的外賣

　　澳大利亞房地產市場在整個2024年表現出驚人的彈性，但在年底前放緩。

　　截至11月的過去12個月里，全國市場價值最低的四分之一上漲了10.3%，遠遠超過了中間市場（上漲7.2%）和房屋價值最高的四分之一（上漲3.0%）。

　　2024年全國十大最高銷售額嚴重傾斜于東海岸，包括悉尼通常的東郊，以及墨爾本的Toorak，以及與2023年不同的是，昆士蘭州的一處住宅。

　　在首府城市市場中，珀斯占據了榜單的主導地位，占據了房屋價值增長最強勁的10個地點，所有郊區的房價漲幅都在30%或以上。

　　根據CoreLogic的2024年最佳報告，面對利率上升和全球不確定性，澳大利亞房地產市場在整個2024年表現出驚人的彈性，房屋銷售數量比前一年增長了8%。

　　截至11月的12個月里，全國房屋銷售總量達到52.8萬套，比前五年平均水平增長了6.0%。

　　在同一時期，房屋價值也增長了5.5%，澳大利亞房屋總價值超過11萬億美元。

　　由于需求下降、廣告供應水平上升以及通貨膨脹和利率前景的變化，市場在2024年的初始強勢逐漸減弱。

　　這一趨勢在全國CoreLogic房屋價值指數（CoreLogic Home Value Index）中表現得很明顯，該指數在11月份的漲幅僅為0.1%。

　　

　　除了市場狀況之外，全年的關鍵主題是波動。

　　整個市場的增長情況差異很大，每年的價值變化從墨爾本的-2.3%到珀斯的21.0%不等。

　　區域市場表現出類似的多樣性，維多利亞地區的價值下降了-2.7%，而西澳大利亞地區的價值上升了15.5%。

　　然而，即使是在阿德萊德、布里斯班和珀斯等成長型市場，也出現了明顯的周期性放緩跡象，全年的季度漲幅有所放緩。

　　

　　有趣的是，在2024年底前，表現較弱的首都城市的季度價值下降已經顯示出輕微的緩和跡象。

　　這可能表明，到2025年，疲軟市場的價值將企穩，未來12個月的資本增長幅度將收窄。

　　為了應對利率上升和負擔能力的挑戰，報告顯示，買家紛紛涌向更實惠的細分市場。

　　截至去年11月，全國最低四分之一的市場價值上漲了10.3%，遠遠超過了中間市場和最高四分之一的房屋價值，在這些市場，承受能力的緊張可能限制了進一步的增長。

　　這2024年首都城市的最佳結果反映了更實惠市場的快速增長趨勢。

　　增長最快的房屋市場都位于珀斯，一半的郊區房屋的中位數價值低于661,000美元，這是全國房屋價值的第25百分位。

　　增長最快的公寓市場位于珀斯、布里斯班和阿德萊德，前10名的公寓中位數都低于60萬澳元。

　　隨著現金利率維持在4.35%的時間越長，富裕、高存款的買家群體可能會減少，低價值市場可能會失去吸引力，因為需求會推高此前可負擔得起的市場。

　　今年全國銷量前十的房產包括悉尼通常的東郊房產，包括派珀角（Point Piper）、貝爾維尤山（Bellevue Hill）、玫瑰灣（Rose Bay）和沃克盧茲（Vaucluse），以及墨爾本的圖拉克（Toorak），以及昆士蘭州努薩黑茲（Noosa Heads）的一份東岸傾斜名單。

　　在全國范圍內，悉尼下北岸的莫斯曼（Mosman）在截至11月的12個月里再次創下了房屋銷售總值的最高紀錄，達到16.52億澳元，而貝爾維尤山（Bellevue Hill）則以近1000萬澳元的中位數成為澳大利亞房價最高的郊區。

　　兩個區域市場在全國范圍內的價值增長名列前茅，西澳的Beachlands房屋市場在一年中增長了38.4%，而昆士蘭州的Dolphin Heads的單位價值增長最高，達到了令人印象深刻的52.8%。

　　在首府城市市場中，珀斯占據了榜單的主導地位，占據了房屋價值增長最強勁的10個地點，所有郊區的房價漲幅都在30%或以上。

　　在公寓市場方面，布里斯班（第5名）、珀斯（第4名）和阿德萊德（第1名）進入了首府城市漲幅最大的前10名，珀斯的Armadale公寓飆升了45.6%。

　　在價值增長方面表現最差的首府城市郊區是墨爾本(6)，盡管榜首的位置被達爾文的米爾納（milner）取代，下降了11%。同樣，表現最差的10個單位市場（幾乎）都在墨爾本(9)。

　　金星灣（VIC區域）是全國最弱的房屋市場，價值下降了15.4%，而大墨爾本的陽光單元的單位價值下降幅度最大，為-13.8%。

　　首府地區房價“可負擔”的前十大郊區集中在達爾文(6)，莫爾登的中位數為392,2008美元，布里斯班(2)、霍巴特(1)和ACT(1)也在其中。

　　達爾文在首都最便宜的公寓市場中也占據了主導地位(8)，貝克韋爾的中位數價格為278,855美元。

　　在全國范圍內，西澳大利亞州Goldfields-Esperance地區的Norseman以80,289澳元的中位數價格位居經濟適用房市場榜首，而昆士蘭州的Laguna Quays以142,689澳元的中位數價格排名第一。

　　澳大利亞的租金價值在2024年仍然很高，但即使在這里，家庭需求的壓力也反映在租金增長率的疲軟上。

　　截至11月，租金價值的年增長率放緩至5.3%，低于前一年的8.1%，低于截至2022年9月的9.6%的高點。

　　這可以歸因于高生活成本的壓力以及海外凈移民的減少。

　　在全國范圍內，Noosa Heads的房屋租金漲幅最高，為23.7%。

　　西澳的杰拉爾頓以21.5%的單位租金增長率位居榜首。

　　在首府城市中，珀斯在截至11月（7日）的一年中房租漲幅最高的郊區名單中也占據了主導地位，大珀斯的中天鵝上漲了17.0%。

　　珀斯的單元房市場也占據了前10大單元房增長市場中的8個，其中梅爾維爾（Melville）的漲幅最高，達19.5%。

　　

　　到2025年初，買家需求的拖累可能會持續到2024年底，包括今年上半年全國房價小幅下跌。

　　官方現金利率目標的變化可能標志著一個拐點，在今年下半年增加需求，并指向分析師對“淺”降息路徑的預期，四大銀行的預測是到2025年底現金利率在3.1%至3.6%之間。

　　在11月的貨幣政策聲明中，澳大利亞央行有一個基本假設，即到2025年中期利率會下降。澳大利亞國民銀行（NAB）、澳新銀行（ANZ）和西太平洋銀行（Westpac）預計5月份將首次降息，而澳大利亞聯邦銀行（CBA）預計將在2月份降息。

　　CoreLogic估計，在目前的平均自住率（6.27%）下，澳大利亞收入中位數家庭的負擔得起的住房購買價格約為507,000美元，與目前的813,000美元的中位數相差很大。

　　即使在平均抵押貸款利率下降125個基點的情況下（假設現金利率下降到3.1%，并且降低的幅度全部轉嫁到抵押貸款利率上），這也只需要581,000美元的可負擔購房價格。

　　由于高生活成本的限制，租金需求繼續受到擠壓，預計2024年租金增長的放緩也將持續到2025年。

　　如果失業率在2025年呈上升趨勢，租房家庭也可能受到失業的不成比例的影響，因為租房家庭往往傾向于雇傭更不穩定的年輕、低技能工人。

　　然而，家庭也有可能在2025年提振購房和租房需求。

　　工資增長雖然放緩，但遠高于新冠肺炎前的十年平均水平，截至9月的一年為3.5%。

　　第三階段的減稅提高了家庭的實際收入，盡管這一收入增長目前似乎被家庭儲蓄了起來。隨著2025年通貨膨脹繼續緩解，預計實際家庭收入增長將進一步加快。

　　雖然市場狀況普遍預計將在2025年現金利率下調的背景下改善，但房地產市場表現仍將存在相當大的差異。

　　墨爾本和霍巴特的房價可能會在可負擔性提高的背景下小幅上漲，而珀斯和阿德萊德等地的需求沖擊可能會開始緩解。

　　全國各地的新住房建設也保持低迷，預計這種情況將持續到2025年，這可能有助于保持房屋價值的底線。