從折舊能力到資本增長(zhǎng)潛力，全新的物業(yè)帶來(lái)了與現(xiàn)有物業(yè)不同的好處。
當(dāng)談到?jīng)Q定哪一個(gè)是最好的投資時(shí)，沒(méi)有一個(gè)籠統(tǒng)的答案——但有一些因素可能會(huì)影響你的決定。
我并不提倡“一刀切”的方法，而不是試圖將一種分類(lèi)為比另一種更好，讓我們來(lái)看看這些房產(chǎn)類(lèi)型的優(yōu)缺點(diǎn)。
通過(guò)這種方式，您可以根據(jù)您的策略、投資組合和財(cái)務(wù)狀況開(kāi)始查看哪些房產(chǎn)將提供結(jié)果。
的優(yōu)點(diǎn)
購(gòu)買(mǎi)新房產(chǎn)作為投資的最大好處是折舊收益。在折舊規(guī)則已經(jīng)改變的情況下尤其如此，因?yàn)槿碌姆慨a(chǎn)現(xiàn)在將提供最大的折舊回報(bào)。
較新的房產(chǎn)通常擁有年輕一代喜愛(ài)的現(xiàn)代高科技設(shè)備，受到租戶(hù)的歡迎，他們被閃亮的新裝置和設(shè)備所吸引
新房產(chǎn)通常需要較少的維修和維護(hù)，而且通常建筑商的保修在完工后的幾年內(nèi)仍然有效，以解決任何問(wèn)題。
缺點(diǎn)
大多數(shù)新房產(chǎn)，尤其是新公寓的價(jià)格都很高。你要支付開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)、商品及服務(wù)稅、營(yíng)銷(xiāo)成本和代理費(fèi)。這通常意味著你把前四到五年的資本增長(zhǎng)給了開(kāi)發(fā)商——這是不可能的!
建筑的質(zhì)量有時(shí)會(huì)排在利潤(rùn)之后，一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在材料和裝修上精打細(xì)算。
在尋找新房子時(shí)，地點(diǎn)往往會(huì)受到影響;綠地地產(chǎn)和小區(qū)不太可能靠近市中心有最大的資本增長(zhǎng)。如果買(mǎi)新公寓，通常是在高樓大廈里類(lèi)似的房產(chǎn)供過(guò)于求，抑制了租金增長(zhǎng)和資本增長(zhǎng)。
開(kāi)發(fā)商提供的特別優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)通常不像最初看起來(lái)那么令人興奮。例如，一開(kāi)始，租賃擔(dān)保可能會(huì)讓交易看起來(lái)更好，但你通常以購(gòu)買(mǎi)價(jià)格支付，當(dāng)擔(dān)保結(jié)束時(shí)，你可能會(huì)收到更低的租金。
綜上所述:雖然全新的物業(yè)可能會(huì)提供高額的稅收減免，吸引尋求現(xiàn)金流的投資者，但總的來(lái)說(shuō)，這是以犧牲資本增長(zhǎng)和租金增長(zhǎng)為代價(jià)的，而這才是大多數(shù)房地產(chǎn)投資者真正應(yīng)該尋求的。
優(yōu)點(diǎn)
在不斷上漲的市場(chǎng)中，購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃可以為您帶來(lái)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槟谑┕ら_(kāi)始時(shí)鎖定了購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，并在完工后利用價(jià)值增長(zhǎng)和收益。
購(gòu)買(mǎi)期房所需的首付款可能比購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有房產(chǎn)所需的首付款要低，這樣你就有時(shí)間在買(mǎi)房期間節(jié)省開(kāi)支nstruction階段。在某些情況下，你可以用其他房產(chǎn)的股權(quán)來(lái)支付你的存款。
在新的指導(dǎo)方針下，新房產(chǎn)也有同樣的折舊優(yōu)惠，在最初幾年給你更多的現(xiàn)金返還，以幫助你償還貸款。
缺點(diǎn)
期房通常是以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，所以你最終可能會(huì)支付過(guò)高的價(jià)格(記住，你的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格將包括開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)成本和商品及服務(wù)稅)。事實(shí)上，在完成交易后，期房收購(gòu)的估值中有很大一部分來(lái)自公司遠(yuǎn)低于公司標(biāo)準(zhǔn)合同的價(jià)格，滿(mǎn)足了買(mǎi)方誰(shuí)也沒(méi)有損失就在投資之旅的開(kāi)始。
如果市場(chǎng)在施工期間出現(xiàn)低迷，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己選擇了一處價(jià)值很高的完工房產(chǎn)少比你買(mǎi)它的價(jià)格還要貴——而且你要為新的銀行估價(jià)和商定的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之間的差額買(mǎi)單。
在新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，無(wú)論是住宅區(qū)還是公寓大樓，房產(chǎn)的數(shù)量都將下降在類(lèi)似的時(shí)間上網(wǎng)可能會(huì)影響租賃需求，這可能會(huì)迫使你降低租金以保持競(jìng)爭(zhēng)力。
目前，許多銀行都對(duì)貸款給期房投資項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)樗鼈兊耐顿Y成本很低ncerned一關(guān)于供過(guò)于求、資本增長(zhǎng)乏力和租金增長(zhǎng)乏力的風(fēng)險(xiǎn)。要么，它們不會(huì)在某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中全部放貸，盡管它們需要大量存款來(lái)彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的激勵(lì)措施，如租金擔(dān)保，應(yīng)被視為一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)——你需要問(wèn)問(wèn)自己，為什么開(kāi)發(fā)商覺(jué)得他們需要提供如此奢侈的激勵(lì)措施。
由于公司的原因，期房項(xiàng)目的完工情況往往與購(gòu)買(mǎi)者的預(yù)期不同合同給建筑商留有相當(dāng)大的余地。
總而言之:由于購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的所有不確定性，你應(yīng)該在今天的市場(chǎng)價(jià)格上支付折扣，但總的來(lái)說(shuō)，你支付的是溢價(jià)。這意味著買(mǎi)家必須有堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)金儲(chǔ)備，以保護(hù)他們免受潛在的“負(fù)資產(chǎn)”情況的影響。
優(yōu)點(diǎn)
對(duì)位置沒(méi)有限制。你可以在市中心、藍(lán)籌股的郊區(qū)或地區(qū)買(mǎi)房最后，無(wú)論你的策略和預(yù)算如何，你都可以在那里買(mǎi)一套現(xiàn)成的房子。
你可以在現(xiàn)有房產(chǎn)上買(mǎi)到真正的便宜貨，因?yàn)楝F(xiàn)有房屋的售價(jià)通常遠(yuǎn)低于全新的房屋。以低于市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，可以讓你立即獲得權(quán)益，并獲得一處否則你可能買(mǎi)不起的房產(chǎn)。
你可以通過(guò)改進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，這可以極大地提升你從房產(chǎn)中獲得的價(jià)值和收益。此外，您還可以細(xì)分、開(kāi)發(fā)或添加seco無(wú)住宅，大大提高您的租金回報(bào)。
缺點(diǎn)
建筑物中隱藏的問(wèn)題、缺陷或結(jié)構(gòu)問(wèn)題可能會(huì)非常昂貴，并給業(yè)主、租戶(hù)和物業(yè)經(jīng)理帶來(lái)巨大的麻煩。但是這些可以在公司購(gòu)買(mǎi)之前找到進(jìn)行建筑物檢查
裝修預(yù)算和時(shí)間名字可以——而且經(jīng)常會(huì)——膨脹到這樣的比例，以至于任何利潤(rùn)都可以忽略不計(jì)。議會(huì)批準(zhǔn)的不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題甚至可以完全破壞你的發(fā)展計(jì)劃。
現(xiàn)在提供的折舊優(yōu)惠比過(guò)去對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)的優(yōu)惠要少。
綜上所述:總體而言，合適的成熟物業(yè)可以為您提供創(chuàng)造增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，并且您的選擇在位置上是無(wú)限的，然而，有一個(gè)陷阱-您需要在合適的位置購(gòu)買(mǎi)您的物業(yè)-一個(gè)將顯示高于平均水平的資本增長(zhǎng)。
最終，每一處房產(chǎn)都是獨(dú)一無(wú)二的，必須權(quán)衡其自身的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)也要根據(jù)你的個(gè)人情況和投資組合目標(biāo)進(jìn)行衡量。
有這么多的選擇，尋求專(zhuān)業(yè)建議來(lái)幫助你縮小這些選擇范圍，以確保你買(mǎi)到合適的房產(chǎn)是有意義的。