無(wú)論是辦公室、商店、倉(cāng)庫(kù)，甚至是工廠，一些投資者被商業(yè)地產(chǎn)所吸引，以分散投資組合或獲得正現(xiàn)金流。
但問(wèn)題是，成功的商業(yè)地產(chǎn)投資是一個(gè)不同的利基市場(chǎng)。
它需要了解復(fù)雜的市場(chǎng)因素、獨(dú)特的融資要求、物業(yè)管理選擇、租賃安排，并對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)有很好的把握。
這是從最重要的開(kāi)始，如何計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)樗c你如何評(píng)估住宅房地產(chǎn)的價(jià)值非常不同。
雖然商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上是由租金回報(bào)或資本增長(zhǎng)潛力驅(qū)動(dòng)的，但在商業(yè)地產(chǎn)的估值方面，專業(yè)人士有五種方法:
收入資本化
同店銷(xiāo)售
求和
Replac充血的成本
假設(shè)的發(fā)展
因此，為了幫助您更好地理解哪種方法最適合某個(gè)特定屬性，下面是每種方法的細(xì)分，包含您需要知道的所有內(nèi)容。
利用收益資本化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估值可能是最簡(jiǎn)單的方法之一。
商業(yè)地產(chǎn)通常是用來(lái)產(chǎn)生收入的，因此評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的一種快速簡(jiǎn)便的方法是估計(jì)買(mǎi)家的投資可能獲得多少回報(bào)——也就是資本化率，或簡(jiǎn)稱資本化率。
使用這種方法，你可以用年租金收入減去任何費(fèi)用來(lái)計(jì)算估計(jì)的年收入，并將其與該地區(qū)其他類(lèi)似的房產(chǎn)進(jìn)行比較。
計(jì)算是這樣的。
首先，你需要得到商業(yè)地產(chǎn)的凈營(yíng)業(yè)收入(NOI)和基于其他可比銷(xiāo)售的資本化率。
下面是它們的公式:
租金收入-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用=NOI
然后……
NOI ÷收購(gòu)價(jià)格=資本化率
現(xiàn)在使用這兩個(gè)圖來(lái)計(jì)算屬性值。
公式如下:
NOI ÷資本化率=物業(yè)價(jià)值
下面是一個(gè)實(shí)際計(jì)算的例子:
你擁有一處商業(yè)地產(chǎn)，其總租金收入為40,000美元，而你的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算為5,000美元。
$40,000 - $5,000=NOI=$35,000
你已經(jīng)對(duì)可比銷(xiāo)售額做了研究，并使用我們上面列出的計(jì)算方法，計(jì)算出了5%的上限率。
$35,000 ÷ 5%=約$500,000的物業(yè)價(jià)值
另一種估算商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的簡(jiǎn)單方法是可比銷(xiāo)售法。
你需要尋找最近出售的與你的房產(chǎn)相似的商業(yè)房產(chǎn)，考慮到面積、位置、分區(qū)、到便利設(shè)施的距離、年齡和條件。
你需要找到至少三個(gè)可比較的房產(chǎn)來(lái)幫助計(jì)算你房產(chǎn)的大致市場(chǎng)價(jià)值。
你也可以計(jì)算類(lèi)似房產(chǎn)每平方米的價(jià)格，然后應(yīng)用到你自己的房產(chǎn)上。
方程是這樣的:
每平方米均價(jià)x物業(yè)面積=物業(yè)價(jià)值
這種方法可以很好地了解商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，但它不是最可靠的，因?yàn)樗蕾囉谥苯涌杀蠕N(xiāo)售。
也被稱為成本法，求和包括計(jì)算商業(yè)物業(yè)的各個(gè)部分的價(jià)值，然后將它們加在一起確定總體價(jià)值。
這意味著你要計(jì)算土地、任何建筑或改進(jìn)、任何固定裝置或設(shè)施、甚至景觀美化的成本。
在總和法下，人們計(jì)算土地的成本，改善的成本，如工廠和辦公室，以及建立停車(chē)場(chǎng)，圍欄和景觀美化的成本。
房屋的大小、位置、年齡、條件、能源效率以及是否采用分層方案等因素也將被考慮在內(nèi)
然后將成本加起來(lái)，通過(guò)累加得出財(cái)產(chǎn)的估值。
重置成本法評(píng)估商業(yè)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值通常用于保險(xiǎn)目的，而不是用于出售。
這很簡(jiǎn)單。
重置成本是通過(guò)總結(jié)用類(lèi)似的物業(yè)替換現(xiàn)有物業(yè)所需的費(fèi)用來(lái)計(jì)算的。
這意味著重置成本法只考慮了建筑結(jié)構(gòu)本身，而沒(méi)有考慮未建建筑的土地的價(jià)值。
從總體價(jià)值中扣除土地價(jià)值，得出建筑物的價(jià)值。
這種方法的棘手之處在于，建筑、結(jié)構(gòu)和材料的成本每年(或當(dāng)前市場(chǎng)每月)變化很大。
此外，由于磨損，房產(chǎn)本身的價(jià)值通常會(huì)隨著時(shí)間的推移而貶值，而土地的價(jià)值則會(huì)升值。
假設(shè)發(fā)展估價(jià)法通常用于對(duì)適合發(fā)展的土地進(jìn)行估價(jià)，特別是在將一大塊土地劃分成塊的情況下。
這是通過(guò)計(jì)算土地的價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)的，如果它被開(kāi)發(fā)成適合最大數(shù)量的住宅。
然后，將土地開(kāi)發(fā)到可以開(kāi)發(fā)階段的成本需要從住宅的價(jià)值中減去。
計(jì)算是這樣的:
成品銷(xiāo)售總額-銷(xiāo)售費(fèi)用=變現(xiàn)凈額
凈變現(xiàn)-發(fā)展商利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)=總資本支出
總資本支出-開(kāi)發(fā)成本=總價(jià)值
這種計(jì)算將有助于表明發(fā)展在財(cái)政上是否可行。
假設(shè)估值計(jì)算的問(wèn)題在于，它需要非常精確地計(jì)算(考慮到不斷上升的成本、建造時(shí)間和房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè))，才能給出真實(shí)的表示。
正如你所看到的，商業(yè)地產(chǎn)估值有多種選擇，但哪一種最適合你，首先取決于估值的目的。
收益資本化、可比銷(xiāo)售額和總和可用于計(jì)算商業(yè)物業(yè)的出售/購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，而重置成本通常用于保險(xiǎn)目的和開(kāi)發(fā)商尋找地塊時(shí)使用的假設(shè)開(kāi)發(fā)方法。
在評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，最重要的是征求專家的意見(jiàn)。
關(guān)鍵是要確保您的驗(yàn)證盡可能準(zhǔn)確，不遺漏任何細(xì)節(jié)，以便您支付或出售的商業(yè)財(cái)產(chǎn)完全符合其價(jià)值。