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2025年04月21日 07時40分07秒
開發商的這個冬天，成了史上最漫長的季節。
煎熬之下，以內房股為代表，房企在資本市場的消亡速度正在加快。
死水微瀾
4月17日，香港資本市場，老牌開發商建業地產（00832,HK）大漲21.65%，成為當天漲幅最大的股票之一。
如此亮眼的表現極具迷惑性，因為這個漲幅以低價和低成交量為前提。在當天的交易中，建業地產報收0.118港元，成交金額僅35.3萬港股，市值為3.6億港元。
35.3萬，不到行業繁榮期一位高管的月薪；3.6億資金，不夠鼎盛期拍一塊邊角料土地儲備。
但事實上，建業地產股價的表現，并非個案。香港上市的內房股，在當前的市場環境下，大多數股價低迷，交投清淡，乏人問津。
慘淡的數據驗證著這一現實。截至2025年4月20日，在港上市的內地房地股（內房股），共有159家公司，其中113家公司交易價格低于1港元，占比71%；80家公司低于0.25港元，占比51%。
這些數據表明，內房股的退市潮正山雨欲來。
港股退市標準主要涵蓋股價、經營能力等多個方面，就這些標準衡量，其中大量的內房股已經觸發以下兩條規則：一、若公司股票連續30個交易日收盤價低于0.25港元，聯交所可強制退市；二、連續三個財年累計虧損且股東權益低于初始上市時的50%，觸發退市。
也就是說，對大面積的內房股，債務違約仍在發酵，未來一段時間內，面臨退市危機是既定命運。
退市即告別資本市場，對退市房企而言，那是最后的挽歌。因為這意味著，曾經受資本追捧的明星企業，從此泯然于眾人。
作為資本密集型行業，先前退市的房企已經給出了答案。從以往退市的房企來看，在成為一段時間的僵尸企業之后，消亡是既定的結局。一如此前市值高達3000億的中國恒大，退市之后，如今早就沒了正面的話題度。
建業困境
在面臨退市的房企中，和那些全國擴張的企業不同，建業地產是個特殊的存在。 ?
4月20日，鄭州花園路，萬達坊，“愛雜咋地”主題市集持續進行。因集結了本土美食、創意潮牌、手作匠人及live演出，市集吸引眾多年輕人打卡體驗。 ?
看似火熱的商業活動背后，隱藏著一家失意的公司，也折射著一個行業的衰榮。
萬達坊原名建業凱旋廣場，由建業集團2015年啟動建設，2019年正式開業。作為建業集團“城市地標”的戰略項目，因其融合商業、文化、商務功能，推動金水區CBD發展，被譽為“鄭州新晉網紅打卡地”。但在2022年4月，建業集團與萬達商業達成戰略合作，將旗下商業項目（包括鄭州建業凱旋廣場）的運營權移交萬達，以換取7億元現金流緩解經營壓力。
建業凱旋廣場的更名，只是建業地產資金鏈危機的縮影。
2021年鄭州暴雨，成為建業地產債務危機的導火索。當年7月，鄭州特大暴雨導致多處工地停工，多處項目受災；此外，災后公司銷售斷崖式下滑，銷售回款急速減少；同時文旅、商業等業態停業，導致現金流枯竭……集團流動性緊張加劇，債務危機全面爆發。其后，建業集團董事長胡葆森親自上陣，從王健林處借了7個“小目標”，并向萬達集團讓渡出建業旗下商業項目經營權，這也是商業廣場更名的由來……
時隔四年，現實依舊不容樂觀，公司最新年報顯示，截至2024年末，建業地產的借貸總額達240.4億元，其中一年內到期債務達到212.05億元，現金及等價物僅有3.65億元，現金流緊張依舊。更令人關注的是，公司相較于高峰時大幅萎縮的銷售額，凸顯了流動性困境。2025年一季度，公司合同銷售總額人民幣21.1億元，同比增加15.1%；其中3月份，建業集團物業銷售額人民幣5.4億元，同比增加21.2%。和高峰時千億級的銷售規模比，當下經營活動創造的經現金流，相對于到期債務令外界擔憂。
資本的掣肘
建業的案例令人唏噓。
在陷入債務危機的房企中，就表現形式來看，絕大多數房企死于全國化擴張。 但建業不同，這是一家深耕河南，在房企全國化布局浪潮中，能抵制住誘惑的公司。與之可對比的是， 深耕浙江，以杭州為大本營的濱江集團，安然度過了本輪行業衰退，成為資本市場上稀缺投資標的，公司股價目前維持高位，仍保有高達325億的市值。同時，這空公司被研究機構視為能在下輪浪潮中贏得先機的房企。
某種程度上，區域深耕，保持專注，是濱江集團應對行業衰退周期的重要策略。但對比到建業地產而言，同樣是城市深耕，建業地產為何會遭遇債務困境？為何也難逃周期？
答案在于區域內的無序擴張。2015年，建業地產的銷售額僅為165.7億元，但至2019年，建業地產銷售規模首次突破千億，全年銷售總額1011.5億元，四年間增幅為7倍。與此同時，在這四年里，其負債總額也從2015年的324億元上升到2019年的1314億元。
仔細梳理這四年的發展，很容易得出結論，低能級城市的過度下沉，商業、文旅、養老業態的擴張，讓攤子鋪得過大，并最終讓公司為此付出沉重代價。這個過程中，對建業而言，一個更深層的問題是，資本的雙刃劍效應。
在上行周期中，房企通常形成擴張的正反饋，銷售增長——評級上調——股價大漲——融資加碼——資產擴張——銷售再增長……而在下行周期中，負反饋同樣形成邏輯閉環，銷售下滑——評級下調——融資凍結——債務違約——資產凍結——銷售再下滑…… 很顯然，在上述反饋過程中，資產擴張與資產凍結的關鍵階段，資本扮演著核心角色。
同為河南企業，近期持續出圈的胖東來，給出了一個反資本的案例，正如其創始人于東來名言：“上市是把靈魂賣給資本的魔鬼契約。” 在這位企業家看來，上市會將企業的靈魂出賣給資本，導致企業失去自主權和控制力。一如這位企業所認知，上市是為了掙錢，而不是因為責任，因此他選擇堅守河南，不往外擴張，并堅守胖東來品牌……
對絕大多數房企而言，如果能再重新選擇一次，企業的命運或許并沒有什么不同，因為性格使然。但對區域擴張上保持克制的建業而言，如果給胡葆森重來一次的機會，企業的命運或許會有所不同。
不過這僅僅是種假設，現如今，建業的未來仍充滿了不確定因素。對急需資本馳援的房企來說，雪中送炭無異于癡人說夢，錦上添花才是常態。
一切遠未到結束的時刻，對陷入債務危機的房企來而言，他們被資本深深裹挾——曾經被資本親睞，又最終被資本拋棄。
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